Die Mietenvorschreibung und ihre wichtigsten Komponenten
Entgelt gem. § 14/1 Z 1-3 WGG
Im Zuge der Errichtung einer Wohnanlage werden Fremdmittel zur Finanzierung in Anspruch genommen (zum Beispiel Wohnbauförderungsdarlehen des Landes OÖ und Bankdarlehen). Als „Entgelt gem. § 14/1 Z 1-3 WGG“ wird die Rückzahlung der Darlehen und Zinsen bezeichnet sowie die Weiterverrechnung der Verzinsung für bereitgestellte Eigenmittel (Grund und Bau). Die Abrechnung der besagten Komponente erfolgt im Zuge der Jahresabrechnung.
Zu Erhöhungen oder Senkungen dieser Komponente kann es durch Zinssatzänderungen oder Veränderungen der Rückzahlungsrate für ein Darlehen kommen.
Entgelt gem. § 13 Abs. 6 WGG
Der ausgewiesene Betrag wird für die Überlassung von Wohnungen weiterverrechnet, wobei die Berechnung einem gesetzlich vorgegebenen Wert zugrunde liegt. Derzeit beträgt das Entgelt € 1,95/m²/Monat zuzüglich Verzinsung Eigenmittel Grundkostenanteil.
Die Grundmiete wird seit 2018 in jedem 2. Jahr valorisiert.
Bauzins
Ist die Wohnungsgesellschaft nicht gleichzeitig Grundeigentümer, sondern wird ihr das Grundstück durch Einräumung eines Baurechtes (z. B. von der Gemeinde) zur Verfügung gestellt, so wird der dafür zu entrichtende Bauzins vorgeschrieben.
Bei Änderungen des Bauzinses wird diese Komponente entsprechend angepasst.
Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag
Die NEUE HEIMAT Oberösterreich ist gesetzlich verpflichtet, im Interesse einer langjährigen Erhaltung und Verbesserung der Gebäudesubstanz rechtzeitig einen Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag vom Mieter einzuheben.
Der Ausgangsbetrag bei Erstbezug einer Wohnanlage beträgt € 0,56/m²/Monat. Ab dem sechsten Jahr und für jedes weitere Jahr des Zurückliegens des Erstbezugsdatums erhöht sich dieser Betrag um 12 % pro Jahr, jeweils gerechnet vom Ausgangsbetrag bis zu einem Maximalbetrag von € 2,22/m²/Monat im 30. Jahr.
Alle diese Werte sind anhand des VPI 2010 wertgesichert und werden in jedem 2. Jahr seit 2018 indexiert.
Rücklage
Die gesetzliche Rücklage ist vom Gesetzgeber mit zwei Prozent der Beträge des Annuitätendienstes und des Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrages festgelegt.
Die Rücklage verändert sich im selben prozentuellen Ausmaß wie die Mietzinskomponenten an die sie geknüpft ist.
Verwaltung
Die Höhe der Verwaltungskostensätze ist in der Entgeltrichtlinienverordnung gesetzlich geregelt und wird zur Deckung der Verwaltungskosten einer gemeinnützigen Bauvereinigung herangezogen.
Eine Anpassung erfolgt derzeit jährlich anhand der durchschnittlichen Veränderungsrate des Verbraucherpreisindex des Vorjahres.
Betriebskosten
Hier werden monatliche Akontozahlungen zur Abdeckung der laufenden öffentlichen Abgaben (Müll, Kanal, Wasser, Grundsteuer), Stromkosten, Rauchfangkehrergebühren, Liftkosten (sofern Lift vorhanden), Versicherungsprämien, Reinigungskosten usw. vorgeschrieben. Die Betriebskosten sind im § 21 Mietrechtsgesetz angeführt.
Der Vermieter ist verpflichtet, bis spätestens 30.06. des Folgejahres eine Abrechnung über die verrechneten Kosten zu legen. Aufgrund einer OGH-Entscheidung hat die Abrechnung mit jenen Personen zu erfolgen, die zum Zeitpunkt der Fälligkeit Hauptmieter der Wohnung sind.
Aufgrund von steigenden oder fallenden Ausgaben können diese Akontobeträge erhöht oder gesenkt werden.
Grundmiete
Die Grundmiete berechnet sich aus der Summe der Komponenten Entgelt gem. § 14/1 Z 1-3 WGG, Entgelt gem. § 13 Abs. 6 WGG, Bauzins, Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag, Rücklage und Verwaltung.
Garagen, Tiefgaragen, nachträglicher Balkonzubau, sonstige Abstellflächen
Sofern vorhanden wird das monatliche Benützungsentgelt für allfällig zugeteilte Garagen, Tiefgaragen, Balkonzubauten oder sonstige Abstellflächen (z. B. Kellerräume) separat ausgewiesen.
Es erfolgt eine Wertsicherung anhand des Verbraucherpreisindex, sofern diese im Mietvertrag bzw. in der Nutzungsvereinbarung geregelt wird.
Finanzierungsbeitrag (Verwohnung)
Der Finanzierungsbeitrag (auch Eigenmittel, Baukostenzuschuss, Grundkostenbeitrag) ist jener Betrag, der vom Mieter oder Nutzungsberechtigten bei Abschluss eines Mietvertrages bzw. bei Bezug als Beitrag zur Finanzierung der Grund- und/oder Baukosten an die gemeinnützige Bauvereinigung zu leisten ist. Die Höhe des Finanzierungsbeitrages ist von verschiedenen Faktoren wie zum Beispiel der Größe des Bauvorhabens und von den Förderungsmöglichkeiten abhängig.
Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Finanzierungsbeitrag grundsätzlich wieder an den ausziehenden Mieter zurückzubezahlen. Allerdings ist der Finanzierungsbeitrag nach der derzeit geltenden Regelung jährlich um 1 % abzuwerten (= “Verwohnung”). Der in der monatlichen Vorschreibung ausgewiesene Betrag dient lediglich als Berechnungsbasis für die Umsatzsteuerverrechnung (10 %) und findet in der Nettogesamtkostenaufstellung keine Berücksichtigung.
Die Rückzahlung erfolgt gegebenenfalls unter Abzug allfälliger offener Forderungen (z. B. Mietenrückstand, Ausmietungsschäden).
Sicherstellungskaution für Mietzinsausfälle und Ausmietungsschäden
Die Höhe der Sicherstellungskaution beträgt bis zu drei (Wohnung) bzw. sechs (Lokal) Bruttomonatsmieten, ist vor Wohnungsübergabe zu leisten und wird treuhänderisch verwaltet. Bei Beendigung des Mietverhältnisses wird diese dem ausziehenden Mieter (Treuhandgeber) zuzüglich Verzinsung gutgeschrieben und rückerstattet.
Die Rückzahlung erfolgt gegebenenfalls unter Abzug allfälliger offener Forderungen (z. B. Mietenrückstand, Ausmietungsschäden).
Netto + 10 % (20 %) Umsatzsteuer
Alle angeführten Positionen (ausgenommen Sicherstellungskaution) unterliegen dem Umsatzsteuergesetz und werden mit 10 % versteuert. Für gemietete Flächen, welche nicht zu Wohnzwecken dienen (z. B. Geschäftsräumlichkeiten, Tiefgaragenabstellplätze, Garagen, Kellerräumlichkeiten) und Heizkosten ist im Umsatzsteuergesetz der Steuersatz mit 0 % bzw. 20 % festgelegt.
Die Umsatzsteuer verändert sich im selben prozentuellen Ausmaß wie die übrigen Mietzinskomponenten bzw. auch im Falle einer gesetzlichen Änderung der Steuersätze in der Zukunft.
Aufgrund von etwaigen Gesetzesänderungen in der Zukunft, die zum jetzigen Zeitpunkt nicht absehbar sind, kann es zu Änderungen kommen.
Stand: November 2020